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© Hausverwaltung Peter Motzkeit, www.motzkeit-hausverwaltung.de, aktualisiert am 29.10.2012

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Diplom-Volkswirt Peter Motzkeit

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Wichtiger Hinweis

In dem durch den BGH entschiedenen Fall lag die Tatsache zugrunde,  dass ein Wohnungseigentümer sein Teileigenum an einen Gaststättenbetreiber vermietet hatte. Der Gaststättenbetreiber nutzte den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten als Freischankfläche.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft gestattete die Nutzung des Vorgarten unter bestimmten Auflagen. Der Verwaltungsbeirat und zwei weitere Wohnungseigentümer handelten die einzelnen Bestimmungen aus. Einzelne Wohnungseigentümer fühlten sich aber in der Folgezeit durch Lärm belästigt. Sie verlangten den Widerruf der erteilten Genehmigung. Dafür gab es keine Mehrheit auf einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte die alleinigen Nutzung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgartens durch den Gaststättenbetrieb nicht wirksam beschließen. Denn durch den Beschluss erfolgte der Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümerversamm­lung fehlte die Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht an dem Vorgarten wirksam zu begründen. Das macht den Beschluss nichtig und zwar mit rückwirkender Wirkung.

Der BGH legte Beschluss als Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den Vorgarten­bereichen zugunsten des Teileigentümers aus.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestands­kräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentü­merversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz.

Entscheidung des BGH V ZB 58/99